【本案例系根據生效判決文書改編，供討論學習之用】

?一、微信買房，便捷又省事

P先生在手機上看到一則售房信息，戶型、位置和價格都符合自己的規劃，如是就和房東Q取得聯系並互相加了微信。

雙方通過微信聊天，很快就達成了共識，並談定價格為370萬元。按照雙方的約定，P先生通過微信向Q先生轉賬5萬元作為定金，Q收到後給P先生開了“收據”，收據約定：如一方違約，守約方有權額外追究違約方總房價的一成款。

二、事後房東反悔，退還定金拒絕出售房屋。

P先生交完定金後，買到了中意的房子，沉浸在喜悅之中還不到一個小時，40分鐘時房東又通過微信通知P先生，因有其他情況，他的房子不賣了，P先生的5萬元定金立即退還。並且對P先生表示不好意思。房東也提到：交定金前後不到一個小時，雙方都沒有什麼損失。

三、買房人起訴提出索賠

P先生當然不樂意，經過反複交涉仍不滿意，於是向法院起訴，提出請求：1、解除雙方簽訂的房屋買賣合同；二、判令房東Q向P先生支付違約金37萬元。

在打官司過程中，房東Q提出：P先生索要37萬元違約金過高，應當減少，對其主張，房東也沒有提交什麼證據；P先生主張37萬元，除了收據的約定外，也無法就其實際損失進行舉證。房東Q還提出自己在收取定金後不足一個小時就將定金退回給了，沒有什麼損失，也不影響P先生再去看其他房子的機會。

對這起案件，討論學習中會有三個不同的觀點。

第一種觀點認為，賣房協議還未成立。雙方僅僅是通過微信聊天方式談定房屋事宜，還沒有簽訂書面合同，並且不動產過戶需要到不動產登記部門辦理過戶登記。

第二種觀點認為：這是預約合同，一方交付了定金，收受定金一方反悔，應當按定金規則雙倍返還。因此，房東應當再付5萬元給P先生。

第三種觀點認為：買賣合同已經成立，雙方通過微信聊天的方式，一方發出要約，另一方接受要約構成承諾，P先生支付定金，房東收取定金並且開具收據，收據裡還約定了違約方的違約責任。定金罰則和違約金規則，根據民法典588條的規定適用。

四、一審判決 房東敗訴，賠償P先生37萬元。二審改判調低了賠償金額，改判賠償10萬元。

法官認為：為促使民事主體以善意方式履行其民事義務，維護交易的安全和秩序，充分保護守約方的民事權益，在綜合考慮所在地市發展的趨勢，結合案涉合同的履行情況、違約方的過錯，按照公平原則和誠實信用原則，依據有關法律規定，酌定支付違約金100000元。

啟示：合同的簽訂和履行，有一個基本原則就是誠信原則，各方均應秉持誠實，恪守承諾。

在磋商和合同簽訂前，如果一方違反誠信原則，造成對方損害的，根據民法典第500條的規定，應當承擔締約過失賠償責任，損害賠償的範圍，主要是信賴利益損失（因信賴能夠締約而合理支出的費用和成本、以及因信賴而放棄了其他締約機會等）。信賴利益的賠償原則就是讓雙方恢複到沒有締約前的狀態。

在合同簽訂後履行過程中，主要是履行利益保護為主，也就是以維護合同得到履行時的狀態。履行利益和信賴利益不同，其損失還包括可得利益等。信賴利益和履行利益，原則上不能同時適用。

本案中，P先生主張的履行利益，要求違約方按收據的約定承擔違約責任。也就是按總房價370萬元的一成（37萬元）支付違約金。一審法院支付了P先生的訴訟請求，二審法院在認同一審認定事實的基礎上，綜合考量，酌定支付違約金10萬元，主要還是公平原則和誠信原則的結合。房東先生因為不到一個小時的毀約，付出了巨大的代價。

司法實踐中，經常會出現這樣的情形，一方在簽約後反悔，可能出於自身的客觀原因，也可能是出於另外謀更高利益的情形，造成守約方的信賴利益損失，司法實踐中也給予支持。

最高人民法院在標榜公司、某財政局股權轉讓糾紛【(2016)最高法民終802號】一案中，改判毀約方最終支付上千萬元的賠償給受讓方，也是基於誠信原則和信賴利益原則。

法院認為：標榜公司關於某財政局賠償交易費用損失及交易費、保證金相應利息損失的訴請，有事實和法律依據，予以支持。

法院認為，某財政局惡意阻止合同生效的過錯明顯，其行為明顯違反誠實信用原則，過錯明顯。

其次，標榜公司存在客觀合理的交易機會損失。所謂機會損失，是當事人獲取特定利益或避免特定損害的可能性降低或者喪失。一般而言，在交易磋商階段，合同是否能夠訂立以及合同訂立所帶來的交易機會能否最終實現均屬未知，故此時交易機會尚不具有可能性。但如果雙方已經達成合意並簽訂合同，在合同生效要件具備前，雙方的相互信賴的程度已經達到更高程度，因信賴對方誠實守信的履行相關義務從而獲取特定利益的機會也具有相當的可能性。就本案而言，涉案《股份轉讓合同書》訂立後，標榜公司有合理理由信賴財政局恪守承諾，及時妥善的履行報批手續，從而使涉案合同的效力得到確定,進而通過合同的履行實際取得涉案股權，獲取相關利益。因此，標榜公司獲得涉案股權的可能性現實存在。但因財政局拒不將涉案合同報批，繼而還將涉案股權另行高價出售，其不誠信行為直接導致標榜公司獲得涉案股權的可能性完全喪失，導致標榜公司因此而獲得相關利益的現實性完全喪失。綜上，標榜公司因鞍山財政局的不誠信行為存在客觀現實的交易機會損失。

財政局因其過錯行為獲得利益的情況下，如果不對標榜公司的交易機會損失予以賠償，將導致雙方利益嚴重失衡，不符合公平原則。承擔適當賠償責任，以使其為不誠信行為付出相應代價，有利於敦促各類民事主體善良行事，恪守誠實信用，也有利於維護誠實守信的市場交易秩序。

關於交易機會損失的數額認定問題。結合本案事實，對因合同未生效導致交易機會損失數額，應綜合考慮以下因素予以確定：首先，財政局獲益，系其不誠信行為所得。標榜公司喪失涉案股權交易機會的損失數額，可以以此作為參考。其次，標榜公司的交易成本支出情況。對標榜公司交易機會損失，酌定按財政局轉售涉案股權價差的10%予以確定，以涉案股權轉售價2.5元/股減去涉案股權轉讓合同價2元/股乘以22500萬股再乘以10%計算，即1125萬元。該損失應由財政局予以賠償。